贝壳“扭亏为盈”背后

贝壳“扭亏为盈”背后

房子装修完,装修日式效果图,装修公司案例　　贝壳董事长兼CEO彭永东今年曾经发出这样的感慨。接掌贝壳这一年多来，彭永东面临的是连续四个季度的亏损，在2022年二季度，

　　房子装修完,装修日式效果图,装修公司案例然而，贝壳（NYSE:BEKE；HKEX：2423）近日公布的三季度报告显示，贝壳单季度已经扭亏为盈：净利润7.16亿元。

　　投资者对此反应不一：一是惊喜，认为贝壳降本增效超出预期；二是惊讶，认为贝壳作为一家与开发商深度绑定，新房业务收入占比超过6成的企业，此时怎么做到扭亏为盈？

　　我们把今年三季度的关键指标和去年同期做个对比，可以发现今年三季度贝壳的净收入比去年同期还要低一些，下降了2.8%。而去年三季度，贝壳亏损17.7亿元，今年三季度贝壳却扭亏为盈。

　　实际上，这并非因为来自收入端的提升，而是成本端大力缩减开支的结果。今年三季度，贝壳营业成本和运营费用同比降低了41亿元，由此实现了毛利提升和净利润转正，毛利率甚至还创造了上市以来的新高27%，比去年同期提高了11.8个百分点。这也是房地产行业下行以来，贝壳毛利率首次突破20%。

　　这一年，贝壳的门店缩减了12548家，经纪人减少了11.29万人，降幅都超过20%。

　　链家大部分经纪人不论成交与否，每月可以领取底薪。大幅缩减门店和经纪人，直接压缩了门店开支和固定人员的薪酬。

　　另一个标志性的数字是贝壳砍掉了51.2%的研发费用，其主要方式是减少研发人员人数，导致人力成本和股份支付薪酬费用减少。

　　过去这一年多来，贝壳至少进行了三轮裁员，除了经纪人，还有产研、运营、中后台等几乎所有条线，其中包括一些放弃期权的管理层。

　　作为一家以房产交易佣金为主要收入来源的企业，支付给经纪人的佣金是交易额和收入的直观反映，而贝壳在佣金成本大幅降低的情况下，交易额只降低了11.3%，净收入只是微降2.8%。

　　也就是说，贝壳在门店、经纪人和佣金支付都降低了20%以上的情况下，获得了与去年同期几乎持平的收入。

　　这一点看起来是比较矛盾的。一位关注贝壳的投资者对此给出两个猜想：一是因为大幅缩减门店和经纪人数量，导致佣金下降；二是贝壳改变了佣金的分成方式，压缩了支付的佣金。

　　可以看到，去年同期，占据贝壳收入62%的主要来源是新房业务，今年新房业务收入大幅下滑31.3%，这的确会直接反映到佣金成本的大幅下降上。

　　但是同时，贝壳通过存量房、家装家居和新兴业务（轻托管租赁业务等）拉升了收入能力，使得三季度收入与去年同期基本持平。

　　而存量房和租赁业务成交也是需要支付佣金成本的，这些业务收入占比已经超过新房业务，其收入提升应该会体现在佣金成本提升之上，因此，实际支付佣金应该不会出现如此大幅的下滑。

　　由于贝壳没有给出详细的佣金结构，我们无法从这个角度给出一个明确的结果，但是海豚投研的一份研究报告让我们可以从另一个角度看待这个问题。

　　贝壳每个季度的收入，去掉外部佣金（图中的分割佣金）、内部佣金及薪酬、门店成本、其他成本以及家装家居成本（近期并表，图中并未体现）的占比，剩余的便是毛利占比，即毛利率。

　　从上述分布图可以看到，一旦成本占比提升，其毛利率就会减少。而贝壳今年三季度毛利率创造新高，离不开各项成本的压缩。其成本结构中，向内部员工支付的佣金薪酬占收入比例，从二季度的30.9%大幅下降至26.4%，达到历史最低点。

　　同样面临新房交易额下滑，同样面临门店和人员减少，贝壳内部佣金薪酬在收入中占比的下滑比外部佣金更加明显，这不是用一个季度的裁员可以概括的现象。

　　海豚投研猜测，这可能是因为贝壳压缩了支付给员工的佣金分成，进一步降低了成本，是为了提振企业利润、现金的权宜之计。

　　对于毛利率的提升，贝壳财报中提到的首要原因是存量房业务占比提升，而存量房业务的贡献利润率更高。这是因为存量房业务净收入提高的同时，固定薪酬成本减少导致。

　　从积极的角度来看，经过裁员和降本增效，贝壳的店均GTV和人均GTV已经走出谷底。

　　所以，虽然看起来内佣薪酬的占比下降，但是由于人均效能的提升，单个经纪人的佣金水平仍然有所提升。

　　据贝壳高管在电话会议上透露，三季度德佑和第三方品牌经纪人的人均佣金收入环比提升了9%。

　　而人均效能上，2022年第二季度为1.54（百万元），第三季度为1.83（百万元），环比增长了18.35%。

　　这一波降本增效，提高了人效，而经纪人的平均佣金并没有与人效同步增长，那么毛利就会从中得到放大。

　　打个比方，从前是3个人创造3分产值，每个人发1分工资。现在2个人创造3分产值，每个人发1.2分工资。在同等产值下，每个人的效能提升了，收入提升了，而需要发出的工资成本却下降了。

　　一位最近从贝壳旗下某品牌门店离职的中介小哥说，自己只在加入门店的前三个月有底薪，随后改为零底薪+提成的模式，后来店内业绩和提成的落地弄得太过复杂，自己干脆离职了。离职前，发现结算的收入被直接扣去了500元。